פסק-דין בתיק ע"א 32647-10-12

האם עיכוב במסירת מושכר, עקב מחלוקת בין צדדים לחוזה שכירות, היא בגדר הפרה המצדיקה את ביטול החוזה, כחצי שנה לאחר מכן?

בפניי ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו, לפיו נדחתה תביעתה של המערערת ונתקבלה בחלקה תביעתה הנגדית של המשיבה כנגד המערערת.

תמצית הרקע העובדתי

1.         ביום 17.5.2009 נחתם חוזה שכירות (להלן: " החוזה" או " ההסכם") בין  השוכרת, סי אס איי - צ'ק איירליינס, חברת תעופה לאומית של הרפובליקה הצ'כית, הרשומה בישראל כחברת חוץ (להלן: " המערערת" או " המשיבה שכנגד") לבין בעלת הנכס, רבץ השקעות בע"מ, חברה פרטית רשומה בישראל (להלן: " המשיבה" או " המערערת שכנגד"), להשכרת שטח של 376.35 מ"ר (ברוטו) בקומה החמישית      ב"בית מגדלור" ברח' בן יהודה 1 בתל אביב ( להלן: " המושכר" או " הנכס").

לחוזה צורפה תכנית חתומה בידי שני הצדדים ובה מפורט שטח המשרד מושא החוזה, חלוקתו הפנימית וייעודם של חדרי המשרד (להלן: " התכנית המצורפת").

2.         על פי החוזה, תקופת השכירות נקבעה ל-5 שנים, החל מיום 15.6.2009 ועד ליום 30.6.2014, עם אופציה להארכה ל-5 שנים נוספות. דמי השכירות עמדו על סך 6,300$ עם עליה של 15% מיוני 2012. במעמד כריתת החוזה שילמה המערערת מראש דמי שכירות בסך 121,149 ש"ח, לתקופה שמיום 15.6.2009 ועד ליום 30.9.2009.

3.         כעולה מהתשתית העובדתית שהובאה בפני בית משפט השלום במהלך ביצוע עבודות השיפוץ, נתגלעו מחלוקות בין הצדדים, הן באשר להיקף עבודות השיפוץ והן באשר לפרשנות טיבן על פי החוזה. המחלוקות הובילו לניסיונות לשנות בהסכמה את  תנאי החוזה.

4.         המשיבה ניסתה ללכת לקראת המערערת והסכימה לבצע עבודות נוספות על חשבונה, בנוסף לתשלום השיפוץ לו התחייבה במסגרת סעיף 5(c) להסכם. אולם, משהגיעה המשיבה לכלל מסקנה כי המערערת אינה מספקת, במלואן ובמועדן, את התכניות הנדרשות להשלמת השיפוץ, וכאשר אלה סופקו, הן חרגו, לטענתה,  מעבר למוסכם בחוזה, עצרה המשיבה את העבודות ולא פעלה  להמשך שיפוץ המושכר.

5.         עבודות השיפוץ הופסקו, המושכר לא נמסר במועד תחילת השכירות (15.6.2009) והמערערת לא שילמה דמי שכירות מעבר ליום 30.9.2009. בשלב זה, לא נשלח מכתב ביטול החוזה על-ידי מי מהצדדים.   נוהל משא ומתן לגבי מושכר חלופי הקטן פי 2 מהנכס. משזה הגיע למבוי סתום, שלחה המערערת ביום 16.12.2009 הודעת ביטול.

6.         ביום 24.3.2010 הגישה המערערת כתב תביעה וטענה, כי ביטול החוזה נעשה כדין, מאחר שהמשיבה הפרה את החוזה בגין אי השלמתו ומסירתו של הנכס במועד שנקבע. היא ביקשה מבית משפט השלום להורות על השבת הסכום ששולם בעבור דמי השכירות במעמד החתימה.

             ביום 6.5.2010 הגישה המשיבה תביעה שכנגד וטענה כי החוזה בוטל ללא עילה כדין. עבודות השיפוץ לא הושלמו, לטענתה, מכיוון שהתכניות המשלימות מטעם המערערת לא נמסרו במועדן וגם משהגיעו באיחור, חרגו מהסטנדרט שהוסכם בין הצדדים. לטענתה, הסיבה לביטול החוזה אינה נעוצה במושכר, כי אם בביטול שיתוף הפעולה בין המערערת לבין הנציגות והשגרירות הצ'כית. משהתייתר הצורך במושכר, טענה המשיבה, עשתה המערערת כל אשר לאל ידה על מנת להתחמק מחיוביה ולהשתחרר מהחוזה.

            המשיבה ביקשה לחייב את המערערת בתשלום מלוא הוצאותיה ונזקיה, עד למועד הגשת התביעה (6.5.2010) או עד למועד השכרת הנכס לאחר (מארס 2011), תוך שימת דגש על העובדה, כי עשתה כל שבאפשרותה על מנת להפחית את הנזק.

פסק הדין מושא הערעור

7.         לאחר שמיעת ההוכחות והגשת סיכומי הצדדים, נדחתה תביעתה של המערערת ונתקבלה בחלקה תביעתה הנגדית של המשיבה, בפסק דין מיום 2.8.12.

8.         השופטת המלומדת הגיעה לכלל מסקנה, כי ביטול החוזה נעשה שלא כדין, שכן הפרת החוזה נגרמה על-ידי המערערת. לא נחסכה ביקורת גם מהתנהלותה של המשיבה.

בפסק הדין נקבע, כי המערערת היא שאמורה הייתה להמציא תכניות נוספות מעבר לזו שצורפה לחוזה,  ואלה סופקו באופן חלקי בלבד ובאיחור ניכר. התנהלותה זו נבעה מאינטרס זר, שמקורו בביטול שיתוף הפעולה עם השגרירות והנציגות. באשר למשיבה, נאמר, כי נציגה בארץ, יואל מדר (להלן: " מדר"), אינו בקיא בתחום ההנדסה, עובדה שתרמה לעיכובים שנוצרו.  נקבע כי לא היה למשיבה כל אינטרס לעכב את ביצוע העבודות ולהביא לביטולו של החוזה. משהתעוררו מחלוקות בדבר הביצוע, הרי בדין עצרה האחרונה את הביצוע עד אשר יגיעו הצדדים לעמק השווה (סעיפים 26, 27 ו-59 לפסק הדין).

9.         לעניין הפיצויים, נשללה בקשתה של המערערת להשבת דמי השכירות ששילמה במעמד החתימה על החוזה.  נקבע כי עליה לשלם דמי שכירות עד ליום 15.3.2010 בסך 31,500$, בתוספת מע"מ כדין, לשאת בתשלומי ארנונה בסכום כולל של 77,116ש"ח וכן להשיב למשיבה את מלוא הסכום ששילמה לניר קוטף, מנהל שנוקסר בע"מ (להלן: " קוטף" או " הקבלן"), בעבור עבודות השיפוץ שבוצעו.

באשר לדמי ניהול, אותם חבה המערערת לשלם על פי החוזה, נקבע בפסק-הדין, כי מדובר בהתחייבות ישירה בין המשיבה לחברת הניהול הפועלת בבניין, "הון חברה להשקעות ולנאמנות בע"מ" (להלן: " החברה"), בהתאם לסעיף 13(b) לחוזה.  נקבע, איפא, כי אין מקום לחיוב המערערת כלפי המשיבה  בתשלומים אלה.

סלע המחלוקת וטענות הצדדים בערעור